http://desiebenthal.blogspot.ch/2015/08/banques-commerciales-faux-monnayeurs.html
Evitez que la banque ne résilie votre hypothèque à la retraite!
Evitez que la banque ne résilie votre hypothèque à la retraite!
Pour tout renouvellement ou souscription d’une nouvelle hypothèque, l’institution de crédit contrôle que la capacité financière du client soit suffisante. Pour ce faire, elle vérifie que les coûts de logement ne dépassent pas un tiers du revenu régulier. Dans son calcul, la banque applique un taux hypothécaire moyen de 5%, auquel elle ajoute des frais d’entretien à hauteur de 1% de la valeur du bien immobilier. Par conséquent, un retraité ayant accusé une nette baisse de revenu à la cessation de son activité professionnelle peut se retrouver dans la situation problématique où la banque considérera que la charge financière n’est plus supportable.
Dans la pratique, ce scénario n’est malheureusement pas de la fiction. Récemment, un couple a reçu une mauvaise nouvelle de sa banque juste avant son départ à la retraite: celle-ci l’a informé que son hypothèque de 800 000 francs, arrivant à échéance en fin d’année, ne serait pas renouvelée, au motif que la capacité financière ne sera plus assurée à la retraite. De leur point de vue, avec un revenu des rentes AVS et de la caisse de pension à hauteur de 113 000 francs au total, ils pouvaient s’acquitter sans problème de leurs intérêts hypothécaires de 16 000 francs par an. Cependant, d’après les critères de la banque, ils doivent aussi pouvoir s’acquitter de coûts de logement de 55 000 francs par an, soit près de la moitié du revenu des rentes et nettement plus que la limite de capacité financière fixée par la banque (voir l’exemple chiffré ci-dessous).
Dans la plupart des cas, les propriétaires immobiliers investissent leurs économies dans leur maison. Dès lors, un amortissement substantiel de l’hypothèque à un niveau acceptable pour la banque n’est donc pas possible. Les propriétaires qui sont dans l’impossibilité de réduire leur crédit courent le risque que la banque résilie leur hypothèque.
Quelques solutions existent afin d’éviter une telle situation, à condition de prendre des mesures suffisamment tôt. Par exemple, les retraités peuvent rembourser une partie de leur hypothèque grâce à des solutions d’épargne arrivant à échéance au moment de la retraite. Toutefois, ils ne disposent plus de cet argent comme réserve financière ou pour améliorer leur revenu durant leur retraite. Pour les retraités qui ont retiré une partie de leur avoir de caisse de pension sous forme de capital, une autre possibilité consiste à choisir un institut financier qui tient compte à la fois des revenus des placements en tant que revenu ainsi que de la consommation de capital. En effet, les personnes qui choisissent ce type de retrait sont généralement celles qui ne répondent plus aux exigences en matière de capacité financière. Toutefois, elles devront établir une planification solide et complète de leurs revenus et de leur fortune.
Si les moyens financiers sont insuffisants et que l’on se retrouve devant le fait accompli, les possibilités sont restreintes. En présence d’enfants exerçant une activité lucrative, ces derniers peuvent se porter solidaires dans le contrat hypothécaire de leurs parents. Les revenus des enfants sont alors intégrés au calcul de la capacité financière. A titre d’alternative, les parents peuvent vendre leur maison à leurs enfants, qui la leur louent en retour. Toutefois, les enfants n’ont généralement pas les moyens financiers de se porter solidaires ou d’acheter le bien immobilier de leurs parents. Reste une dernière possibilité: vendre son logement pour acquérir un bien immobilier plus petit et dont le prix est moins élevé.
En conclusion, il est conseillé de vérifier, à partir de 55 ans, si la capacité financière est garantie à la retraite en établissant une planification financière solide. Ainsi, il reste encore suffisamment de temps pour combler les lacunes ou économiser en conséquence.
* Roland Bron, directeur de VZ Suisse romande, Lausanne
A titre d’alternative, les parents peuvent vendre leur maison à leurs enfants, qui la leur louent en retour
https://www.letemps.ch/economie/2014/09/28/evitez-banque-ne-resilie-hypotheque-retraite
Les cas ne sont pas rares, même si les concernés n'en font pas étalage. Une fois arrivés à la retraite, ou même déjà à l'approche de celle-ci, des citoyens honnêtes et sans reproches voient se transformer radicalement leur relation avec leur banquier.
Tel est le cas de Monsieur M., dont le Tages-Anzeiger rapporte le cas jeudi. Lui, qui vient tout juste de fêter ses 60 ans, se rend confiant à sa banque pour renégocier l'hypothèque de son entreprise. Sa petite affaire marche bien et affiche un bilan solide avec 50% de fonds propres.
Pourtant le banquier rajoute à son taux usuel un quart de point parce que le parc comprend un restaurant, puis 25 points de base supplémentaires, en raison de questionnements sur l'estimation de l'objet. Dans la foulée, il ajoute un malus, comme le requiert le règlement de la banque pour les clients de plus de 60 ans.
Monsieur M. se retrouve, tout compris, avec un taux de crédit augmenté de près de 1,5%. La discussion n'ira pas plus loin. Heureusement pour lui, un autre établissement lui a proposé un compromis acceptable.
Jusqu'à la dénonciation du crédit
Le cas n'est pas unique et ne touche pas que les propriétaires d'entreprises, note le Tagi. Un nombre non négligeable de privés se retrouvent en pareille situation une fois rangés dans la catégorie des «séniors». Surtout lorsqu'ils sont propriétaires de leur maison ou de leur logement.
Dans leur cas aussi, les conditions de l'hypothèque deviennent moins favorables. Andreas Thiemann, qui gère une entreprise de conseil hypothécaire, dit voir plusieurs cas par année où «la banque va jusqu'à dénoncer l'hypothèque de personnes âgées de 65 ans et plus» et ce, «sans préavis».
Techniquement, la banque motive sa décision par le fait que la solvabilité du client s'est détériorée avec l'arrivée à l'âge de la retraite. Le risque de non-paiement ou de non-remboursement du crédit est jugé plus élevé avec la disparition d'un revenu tiré d'une activité régulière.
Amortissement exigé
La règle appliquée est que le coût de l'hypothèque calculé sur la base d'un «taux historique» de 5% ne doit pas excéder un tiers du revenu. Si celui-ci atteint 40'000 francs par exemple, le revenu annuel disponible devrait être de 120'000 francs.
A cela s'ajoutent de nouvelles limites sur le montant total du crédit. Le niveau de l'hypothèque ne doit pas excéder, dans la règle, les deux tiers de la valeur courante de l'objet.
Ceux qui ont des difficultés à concilier toutes ces exigences «se voient suggérer de vendre» leur maison ou leur logement, note Werner Egli, de la société Hypothekenbörse AG. Ou il leur est demandé d'être cautionnés par un membre de la famille. Souvent, la caution est donnée par les enfants, qui du coup limitent aussi leur capacité d'endettement.
Le plus souvent, les jeunes retraités ou préretraités dans cette situation se résolvent à puiser dans les fonds de leur 2ème pilier ou de leur 3ème pilier pour ramener leur endettement au niveau voulu.
Les plus de 50 ans peuvent retirer du 2ème pilier jusqu'à la moitié de l'avoir relevé le jour de leur 50ème anniversaire. Une fois arrivé à la retraite, il leur est possible de toucher au moins un quart de celui-ci en capital, voire davantage selon les caisses de pension.
Le recours à ces solutions doit être toutefois sérieusement pensé, selon les experts interrogés, compte tenu de ses conséquences négatives sur le revenu disponible pour les années de retraite. (nxp)